Secondo le ultime previsioni legislative, le società straniere sono tenute a registrarsi in un apposito registro (Register of Overseas Entities – ROE) tenuto presso Companies House.

Se la società straniera è proprietaria di un terreno (freehold o lease) da piú di 7 anni ed è diventata proprietaria dopo 1° gennaio 1999 deve presentare la domanda di ROE entro il 31 gennaio 2023. Invece, le società che diventano proprietarie (freehold o lease), il o dopo il 1 agosto 2022 non possono completare l’acquisto presso il Land Registry se prima non si sono registrate presso il ROE. Infine, le società che stipulano un contratto di locazione di durata superiore a 7 anni, con cui acquistano o cedono un interesse (freehold o leasehold) devono:

• Presentare richiesta per il ROE entro il 31 gennaio 2023, se il contratto viene stipulato tra il 28 febbraio 2022 e il 31 gennaio 2023;
• Aver preventivamente completato la registrazione presso il ROE, se la stipula avviene dopo il 1° febbraio 2023.

Procedura per la registrazione sul ROE

La domanda di registrazione sul ROE deve includere:

• Informazioni sui beneficiari effettivi e i dirigenti. Tali informazioni devono essere aggiornate annualmente.
• Informazioni da parte di un “agente supervisionato” che può essere un istituto di credito, un istituto finanziario, un revisore dei conti, un contabile esterno, un consulente fiscale, un professionista legale indipendente, un fornitore di servizi fiduciari o societari, un agente immobiliare o un’agenzia di locazione. L’agente dovrà ottenere un codice di garanzia da Companies House prima di poter verificare le informazioni.

L’avvenuta registrazione darà luogo a un “Overseas Entity ID” che dovrà essere utilizzato per le richieste al Land Registry e per alcuni moduli, quali trasferimenti e locazioni. Il Land Registry aggiungerà a sua volta l’ID al relativo registro delle imprese.

Le sanzioni

L’inosservanza dei requisiti del ROE costituisce un illecito penale sia per la società che per ogni funzionario inadempiente. In caso di violazione continuata, è possibile applicare una multa giornaliera di mora fino a 2.500 sterline nei confronti della societa’ e di ogni suo funzionario finché rimane inadempiente, indipendentemente dal fatto che tale funzionario sia stato responsabile della violazione originaria. Per le infrazioni più gravi (come il mancato rispetto di una nota informativa o la presentazione di dichiarazioni false nel presunto rispetto dei doveri), i soggetti condannati possono anche incorrere in pene detentive fino a due anni.

Restrizioni catastali

Il Land Registry ha l’obiettivo di aggiungere una restrizione a tutti i titoli registrati di entita’ straniere gia’ esistenti  (ad eccezione di quelli in cui la proprietà è costante dal 31 dicembre 1998) prima del 1° febbraio 2023. La restrizione non avrà effetto fino al 1° febbraio 2023.

Per le controparti che trattano con una entita’ straniera, il rischio maggiore si presenta dopo il 31 gennaio 2023, quando sul titolo di proprietà verrà apposta una restrizione che, se l’entita’ straniera non ha soddisfatto i requisiti del ROE, impedirà loro di registrare il titolo di proprietà appena acquisito presso il Land Registry. Tuttavia, esiste un potenziale rischio di reputazione se si concludono accordi con una entita’ straniera che non ha soddisfatto i requisiti di registrazione presso il ROE.