Negli ultimi anni, il Regno Unito ha introdotto diverse misure fiscali per regolamentare la detenzione di proprietà residenziali attraverso società e strutture giuridiche non trasparenti.

L’obiettivo principale è quello di scoraggiare l’uso di società per possedere immobili esclusivamente per motivi fiscali o per mantenere l’anonimato dei proprietari effettivi. Una di queste misure è l’Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), un’imposta annuale che si applica alle società, partnership con soci societari e trust che possiedono immobili residenziali nel Regno Unito con un valore superiore a £500.000.

L’ATED non riguarda le persone fisiche che possiedono immobili direttamente, ma esclusivamente quelle strutture giuridiche che “racchiudono” un immobile all’interno di una società o di un’altra entità non trasparente.

Ogni anno, le società soggette all’ATED devono presentare una dichiarazione all’HMRC, l’agenzia delle entrate britannica, e pagare l’imposta, il cui importo varia in base al valore dell’immobile. Per l’anno fiscale 2024-2025, l’importo minimo parte da £4.400 per le proprietà con un valore compreso tra £500.000 e £1 milione, mentre per quelle con un valore superiore ai £20 milioni l’ammontare sale a £287.500.

Esistono, tuttavia, alcune esenzioni all’ATED. Se l’immobile è utilizzato per scopi commerciali, ad esempio se è affittato a terzi a condizioni di mercato e questi terzi non hanno  legami con la società proprietaria o coi suoi amministratori, non si è tenuti a pagare l’imposta.

Anche le società che si occupano di sviluppo immobiliare e che acquistano, ristrutturano e rivendono le proprietà possono essere esenti. Tuttavia, è importante sapere che, anche in presenza di un’esenzione, la società deve comunque presentare una dichiarazione ATED per informare l’HMRC della propria situazione.

Un caso particolare riguarda gli immobili occupati da persone legate alla società proprietaria, come amministratori, soci o membri della famiglia. In questi casi, l’HMRC potrebbe rifiutare l’esenzione e imporre il pagamento dell’ATED.

Negli ultimi mesi, l’HMRC ha avviato una campagna di controlli mirata alle società non residenti che possiedono immobili nel Regno Unito e che hanno dichiarato perdite consecutive tra il 2017 e il 2020.

Molte di queste società hanno affittato gli immobili e hanno richiesto l’esenzione ATED per locazione commerciale. Tuttavia, l’HMRC ha deciso di esaminare più attentamente queste situazioni, inviando lettere denominate “One to Many”, nelle quali si chiede alle società di verificare se effettivamente soddisfano i requisiti per l’esenzione e di correggere eventuali errori nelle dichiarazioni precedenti.

L’autorità fiscale britannica vuole accertarsi che queste società stiano operando con un reale intento commerciale e che non usino le perdite dichiarate come strategia per ridurre le tasse. Se un’attività di locazione immobiliare continua a registrare perdite per più anni consecutivi, l’HMRC potrebbe ritenere che l’attività non sia realmente a scopo di lucro e quindi negare l’esenzione.

Un altro aspetto importante riguarda le modifiche introdotte dal 1° aprile 2020 per le società non residenti che possiedono e affittano immobili nel Regno Unito. Prima di questa data, tali società erano soggette all’Income Tax, con aliquote progressive fino al 45%. Con la nuova normativa, invece, devono dichiarare i profitti (o le perdite) attraverso il regime della Corporation Tax, attualmente fissata al 25%. Questo cambiamento ha avuto un impatto significativo, poiché la Corporation Tax prevede regole diverse per la deduzione delle spese e un maggiore controllo sulle perdite dichiarate.

Le società che possiedono immobili residenziali nel Regno Unito devono quindi prestare particolare attenzione alle proprie dichiarazioni fiscali. È essenziale determinare correttamente il valore delle proprietà, verificare se si è soggetti all’ATED e, se si ritiene di poter beneficiare di un’esenzione, assicurarsi che i criteri richiesti siano rispettati.

Inoltre, con l’intensificazione dei controlli da parte dell’HMRC, è fondamentale che le dichiarazioni ATED siano presentate in modo corretto e nei tempi previsti, per evitare sanzioni o richieste di pagamenti arretrati.

Se una società riceve una lettera di controllo da parte dell’HMRC, è consigliabile agire rapidamente, rivedere la propria posizione fiscale e, se necessario, correggere eventuali irregolarità.

Navigare tra le normative fiscali del Regno Unito può essere complesso, specialmente per le società non residenti. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a professionisti esperti che possano fornire un’analisi accurata della situazione e individuare la strategia migliore per ottimizzare la gestione fiscale degli immobili posseduti.

Il team di Ascheri & Partners è a disposizione per fornire consulenza specifica in materia di ATED e fiscalità immobiliare nel Regno Unito. Grazie alla nostra esperienza nell’assistenza a società italiane e internazionali, possiamo supportare le aziende nella verifica degli obblighi ATED, nella preparazione delle dichiarazioni e nella gestione delle comunicazioni con l’HMRC.

Autrice: Marina D’Angerio

Dott.ssa Commercialista

Chartered Accountant