La Registered Land (Amendment) Law del 2017 delle Isole Cayman ha introdotto novita’ significative alla legge sulla proprietà delle Cayman. La normativa consente ora la registrazione di patti favorevoli e non solo di quelli restrittivi.

Il diritto di proprieta’ disciplina diversi tipi di diritti sugli immobili, sia che si tratti di terreni o altra tipologia di bene immobile.

Questo aggiornamento ha ad oggetto unicamente gli interessi proprietari sui terreni. Il diritto contrattuale, dall’altra parte, ha invece ad oggetto la formazione e l’adempimento delle promesse: queste aree del diritto si intersecano quando la conclusione di un contratto crea degli interessi di natura proprietaria.

Per quanto riguarda i terreni, un’obbligazione contrattuale assunta da un proprietario terriero è impugnabile solo dall’altra parte del contratto. Diversamente, un’obbligazione contrattuale assunta da un proprietario terriero che conferisce un diritto di proprieta’ sul terreno a favore di un altro è opponibile agli aventi causa del proprietario. Tale interesse, come si dice, segue il terreno e, pertanto, vincola il cessionario.

Seguendo la definizione contenuta in un testo australiano, un “proprietary interest” puo’ essere cosi’ definito: “Oltre al possesso di proprietà in freehold e leasehold, i principali interessi proprietari riconosciuti per legge sono mutui, canoni di locazione, le servitu’ e le clausole restrittive. Per determinare se un accordo conferisce un interesse proprietario, l’accordo deve essere esaminato per vedere se rientra nella definizione di uno qualsiasi degli interessi proprietari riconosciuti”.

Cio’ che viene in rilievo con la normativa in esame e’ che le parti di un accordo non sono libere di creare un interesse proprietario; affinché un interesse sia qualificato come tale, deve rispettare determinati canoni. Il suo scopo principale, inoltre, e’ quello di garantire la sua opponibilita’ agli aventi causa delle parti.

Quanto a quelli che sono definiti come “positive covenants” possono essere meglio identificati contrapponendoli ai “restrictive covenants” ovvero quelle clausole sfavorevoli.

Un patto restrittivo concernente il diritto di proprietà su un terreno consiste in un accordo con cui una parte limita l’uso della sua terra a beneficio dell’altra parte. Il patto restrittivo può essere opponibile agli aventi causa nonché tra le parti originarie”.

Una clausola favorevole, in generale, impone l’obbligo di compiere alcune azioni positive in relazione ad un terreno o richiede una spesa in denaro. Al contrario, un patto restrittivo limita l’uso e il godimento della terra.

Tra le altre cose, la Registered Land Law, 2017 ha abrogato l’ex articolo 93 della Registered Land Law 2004 che disciplinava gli “accordi restrittivi” e ha introdotto una nuova sezione 93, che prevede la registrazione e la gestione di accordi positivi e di quelli restrittivi.

Per quanto riguarda i “positive covenants” il nuovo articolo prevede:

• la registrazione di uno strumento, diverso da un contratto di locazione o mutuo, che contenga un patto positivo da parte del proprietario o dell’inquilino o altro obbligo a beneficio del proprietario; e
• che un patto positivo, se così registrato, sia esecutivo anche  nei confronti dei successori delle parti che beneficiano dell’accordo.