Il Ministero delle Finanze e l’Agenzia del Catasto hanno approvato l’istruzione congiunta “sull’imposta sul reddito derivante dal trasferimento di beni immobili” (l’Istruzione). L’istruzione è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 17 gennaio 2024 ed è entrata in vigore immediatamente.

L’Istruzione fornisce chiarimenti in merito all’applicazione dell’imposta sulle plusvalenze derivanti dal trasferimento di beni immobili da parte di persone fisiche (denominate redditi da capitale nell’articolo 17 della legge n. 29/2023 “sull’imposta sul reddito”). Si evidenzia che le persone giuridiche e fisiche registrate ai fini fiscali che effettuano la vendita di immobili nell’ambito delle loro attività commerciali non sono soggette all’imposta sul reddito delle persone fisiche derivante dalla cessione di immobili.

Continueranno a pagare l’imposta locale sul trasferimento di immobili, come indicato nell’articolo 28 della legge n. 9632/2006 “Sul sistema fiscale locale” e includeranno i ricavi della vendita nei loro redditi imponibili e pagheranno l’imposta sul reddito delle società o l’imposta sul reddito delle persone fisiche dalle attività commerciali, come indicato nella legge n. 29/2023 “sull’imposta sul reddito”.

Invece, le persone fisiche che non sono registrate fiscalmente dovranno pagare l’imposta sul reddito personale derivante dalla cessione di immobili (imposta sul capital gain) nella misura del 15% della differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto dell’immobile.

Secondo l’Istruzione, l’”atto di trasferimento di beni immobili” include l’atto di vendita (contratto di compravendita), l’atto di scambio di proprietà tra individui, l’atto di donazione, eredità o rinuncia al diritto di proprietà dell’immobile a favore di un’altra persona. Inoltre, il termine “plusvalenza realizzata” indica la differenza positiva tra il valore di vendita e il valore di acquisto dell’immobile. Nel caso in cui tale differenza risulti negativa, la plusvalenza sarà considerata pari a zero in ogni transazione.

Ai sensi dell’Istruzione, il prezzo di vendita dei beni immobili è considerato il valore più alto tra il prezzo determinato nell’atto di trasferimento dei beni immobili dalle parti e i prezzi di riferimento per i beni immobili determinati nella decisione del Consiglio dei ministri.

Dai prezzi di riferimento degli immobili si applica una detrazione dell’1% per ogni anno in cui il venditore ha utilizzato l’immobile a partire dalla data di ottenimento del titolo di proprietà. La detrazione dell’1% si applica a tutti i beni immobili menzionati nell’Istruzione, ossia appartamenti, edifici per attività economiche, costruzioni relative a parcheggi all’aperto, piscine all’aperto, impianti sportivi all’aperto, costruzioni destinate all’attività industriale, costruzioni relative all’agricoltura e all’allevamento o ad attività di supporto, con un tetto massimo fissato al 30%.

Inoltre, per gli edifici (esclusi gli appartamenti e le costruzioni registrate a seguito di un processo di legalizzazione) con un coefficiente di ammortamento superiore al 50%, il valore fiscale sarà valutato da periti immobiliari abilitati. L’Agenzia statale del catasto considererà questo valore una sola volta, per la specifica transazione.

L’atto di trasferimento di beni immobili sarà registrato presso la direzione locale dell’agenzia statale del catasto dopo che il cedente di beni immobili avrà effettuato il pagamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Il pagamento dell’imposta deve essere effettuato dal beneficiario del titolo di proprietà in caso di donazione, eredità o rinuncia alla proprietà. Prima della registrazione presso la direzione locale dell’Agenzia del Catasto, il cedente o il beneficiario devono dimostrare il pagamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Si applicano le seguenti esenzioni fiscali:

• donazioni ed eredità (i) ricevute da eredi di primo e secondo grado (cioè figli, coniuge, genitori e persone a carico che hanno vissuto con il donatore/deceduto per almeno un anno prima della sua morte), e (ii) tra sorelle o fratelli;
• donazioni ed eredità ricevute da qualsiasi altra persona fino a 1 milione per i beni mobili e fino a 5 milioni per i beni immobili (per contribuente); e
• il trasferimento di diritti di proprietà agli eredi legali di primo e secondo grado a titolo di donazione e di rinuncia alla proprietà, nel caso in cui la proprietà derivi da una comproprietà obbligatoria acquisita ai sensi del decreto-legge n. 7501 del 19.7.2005. 7501, del 19.7.1991, “Sui terreni”, e successive modifiche.