1. Cos’è l’ATED?

L’Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) è un’imposta introdotta dal governo britannico che si applica agli immobili residenziali posseduti da società, da partnership in cui almeno uno dei partner è una società o da schemi di investimento collettivi, se il valore dell’immobile supera £500.000.

Il termine “enveloped dwelling” indica un immobile residenziale detenuto all’interno di una struttura societaria anziché da una persona fisica. L’ATED è stato introdotto dal 1° aprile 2013 con una soglia iniziale di £2 milioni, ridotta successivamente a £1 milione (dal 1° aprile 2015) e infine a £500.000 (dal 1° aprile 2016).

Questa tassa è stata creata per scoraggiare la detenzione di proprietà residenziali attraverso strutture societarie, che in passato venivano utilizzate per ridurre la tassazione o evitare l’imposta di successione.

2. Chi deve pagare l’ATED?

L’ATED si applica se tutte queste condizioni sono soddisfatte:

• L’immobile è residenziale;
• L’immobile è posseduto da una società, da una partnership in cui almeno un partner è una società o da uno schema di investimento collettivo;
• Il valore dell’immobile supera £500.000 (basato sulla valutazione ufficiale);
• Non si applicano esenzioni o agevolazioni specifiche.

L’ATED non si applica a tutte le partnership, ma solo a quelle in cui almeno uno dei partner è una società.

Esempio 1 (Nessuna ATED)

• Due persone fisiche possiedono un immobile del valore di £1 milione tramite una partnership.
• L’ATED non si applica perché la partnership non ha partner che sono società.

Esempio 2 (ATED applicabile)

• Una partnership possiede un immobile del valore di £1,5 milioni.
• Tra i partner della partnership c’è una società.
• L’ATED si applica perché uno dei partner è una società.

3. Quanto si paga?

L’ammontare dell’ATED dipende dal valore dell’immobile e viene aggiornato periodicamente in base all’inflazione.

Tariffe ATED per l’anno fiscale 2024/25

Nota: Se l’immobile è posseduto per meno di un anno fiscale intero, l’imposta viene calcolata proporzionalmente ai giorni di proprietà.

4. Quando e come si paga?

L’ATED è un’imposta annuale che copre il periodo dal 1° aprile al 31 marzo dell’anno successivo.

Scadenze importanti:

• La dichiarazione ATED e il pagamento devono essere effettuati entro il 30 aprile di ogni anno.
• Se un immobile viene acquistato durante l’anno fiscale, la dichiarazione ATED deve essere presentata entro 30 giorni dall’acquisto.

Il pagamento può essere effettuato tramite bonifico bancario o altri metodi accettati da HMRC.

5. Come si calcola il valore dell’immobile?

Il valore dell’immobile viene determinato sulla base di date di valutazione fisse stabilite da HMRC:

• 1 aprile 2012
• 1 aprile 2017
• 1 aprile 2022 (prossima valutazione nel 2027)

Se un immobile viene acquistato dopo una di queste date, la valutazione viene effettuata al momento dell’acquisto.

6. Esenzioni e agevolazioni

Esistono diverse esenzioni e agevolazioni che possono ridurre o eliminare l’ATED. Per beneficiarne, è necessario presentare una dichiarazione specifica.

Alcune situazioni in cui si può ottenere un’esenzione o una riduzione dell’ATED

• Affitti a lungo termine: Se l’immobile è affittato a terzi su base commerciale.
• Uso per attività di sviluppo immobiliare: Se l’immobile è posseduto da una società di costruzioni in fase di ristrutturazione o vendita.
• Uso per scopi pubblici: Se l’immobile è aperto al pubblico per almeno 28 giorni all’anno.
• Occupazione da parte di dipendenti: Se l’immobile è usato come residenza da un dipendente della società.
• Edifici in fase di demolizione o conversione a uso non residenziale.

7. Cosa succede se non si paga l’ATED?

Se la dichiarazione ATED non viene presentata o il pagamento non viene effettuato entro i termini, HMRC può applicare:

• Sanzioni per dichiarazioni tardive
• Multe e interessi sui pagamenti non effettuati
• Controlli e verifiche fiscali più approfondite

8. Esempi pratici

Esempio 1 – Nessuna imposta ATED dovuta
Una società possiede un immobile del valore di £400.000. Poiché il valore è inferiore a £500.000, non è richiesto il pagamento dell’ATED né la presentazione di una dichiarazione.

Esempio 2 – Imposta ATED dovuta
Una società possiede una casa del valore di £3 milioni. Non si applicano esenzioni o agevolazioni. L’ATED dovuto sarà di £60.900 all’anno.

Esempio 3 – Immobile affittato
Una società possiede una casa di £2 milioni, ma la affitta a terzi su base commerciale. In questo caso, può richiedere un’esenzione ATED e non pagare l’imposta, ma deve comunque presentare la dichiarazione.

Esempio 4 – Vendita dell’immobile a metà anno
Una società vende un immobile del valore di £5 milioni il 30 settembre. L’ATED dovuto sarà calcolato solo per i giorni in cui la società possedeva l’immobile (da aprile a settembre).

9. Conclusione

La tassa ATED può rappresentare un costo significativo per le società e le partnership che possiedono immobili residenziali nel Regno Unito, ma esistono numerose esenzioni e agevolazioni che possono ridurre o eliminare l’obbligo di pagamento. Tuttavia, la normativa è complessa e richiede un’attenta analisi delle condizioni di applicabilità per evitare errori che potrebbero portare a sanzioni o ad accertamenti fiscali da parte di HMRC.

Per questo motivo, è fondamentale verificare con precisione se si ha diritto a un’esenzione e preparare correttamente la documentazione necessaria. Il team di Ascheri & Partners è a disposizione per assistere nella valutazione delle clausole di esenzione, nella preparazione della documentazione e nella presentazione della dichiarazione o della richiesta di esenzione in conformità con le normative di HMRC.

Per una consulenza specifica e un’analisi dettagliata della vostra situazione fiscale, potete contattarci direttamente.

Autrice: Marina D’Angerio

Dott.ssa Commercialista

Chartered Accountant