I veicoli societari non regolamentati più utilizzati per gli investimenti immobiliari sono la società per azioni (SA/NV), la società a responsabilità limitata (SRL/BV) e la società in accomandita per azioni (SComm/CommV). La società in accomandita è il veicolo più flessibile dal punto di vista del diritto societario e non è soggetta a norme di protezione del capitale. Inoltre, facilita la costituzione di garanzie nel contesto di acquisizioni (operazioni su azioni) finanziate da prestiti bancari.

I veicoli regolamentati sono il fondo di investimento immobiliare specializzato belga (SREIF), che è un fondo istituzionale, e il fondo di investimento immobiliare (REIT) specifico per il Belgio, il BE-REIT, che è un veicolo quotato in borsa.

Per un investitore istituzionale, la scelta tra un veicolo non regolamentato o uno SREIF dipende dal proprio status e dalle caratteristiche dell’operazione.

Le transazioni azionarie non sono soggette all’imposta di trasferimento, all’imposta di bollo o all’IVA, a meno che l’amministrazione fiscale non dimostri un abuso (per assoggettare la transazione allo stesso regime fiscale applicabile a un asset deal).

Le transazioni di beni sono soggette all’imposta sul trasferimento o all’IVA. Quando l’immobile si qualifica come nuova costruzione ai fini dell’IVA, il trasferimento di un diritto di proprietà può (se il proprietario non è un promotore professionale e opta per una transazione imponibile IVA) o deve (se il proprietario è un promotore professionale) essere soggetto all’IVA del 21%. Un edificio è considerato nuovo ai fini dell’IVA fino al 31 dicembre del secondo anno successivo al suo primo utilizzo o occupazione. La ristrutturazione pesante consente di qualificare un edificio come nuovo quando:

• Viene eseguita una modifica drastica di elementi essenziali dell’edificio, che ne altera la natura, la struttura o la destinazione d’uso, indipendentemente dai costi dei lavori; oppure
• vengono eseguite modifiche il cui costo (IVA esclusa) è pari ad almeno il 60% del valore di mercato dell’edificio (escluso il terreno) al termine dei lavori.

Quando non si applica l’IVA, l’acquisto di un bene o la concessione dell’usufrutto sono soggetti a un’imposta sul trasferimento del 12% (nelle Fiandre) o del 12,5% (a Bruxelles e in Vallonia), calcolata sul maggiore tra il prezzo concordato e il valore di mercato. I diritti di locazione a lungo termine e i diritti di costruzione sono soggetti a un’imposta di trasferimento del 2% calcolata sul totale dei canoni pagati al proprietario per l’intera durata del diritto, maggiorati degli oneri contrattualmente a carico del beneficiario.

I veicoli non regolamentati, così come le sedi belghe degli investitori stranieri in caso di acquisizione diretta di beni immobiliari, sono soggetti all’imposta sul reddito delle società (CIT). I ricavi netti, dopo gli ammortamenti e le spese deducibili, sono soggetti al 25% di CIT. Nel caso di una partecipazione diretta da parte di un investitore straniero, non si applica alcuna imposta sugli utili al momento del rimpatrio. Le plusvalenze realizzate al momento della cessione sono soggette al 25% di CIT, con un regime di rollover in caso di reinvestimento del prezzo in attività qualificate.

L’onere fiscale è diverso per i veicoli regolamentati. L’ingresso in un veicolo di questo tipo (ad esempio, tramite la conversione di un veicolo regolamentato) fa scattare l’exit tax, ovvero la tassazione del guadagno latente sull’attività a un’aliquota del 15%. In futuro, i proventi degli investimenti non saranno soggetti a CIT, ma la tassazione sarà trasferita agli investitori attraverso una distribuzione obbligatoria di dividendi annuali, che farà scattare la ritenuta alla fonte in base al trattato fiscale applicabile.